{"id":12388,"date":"2013-05-28T15:28:50","date_gmt":"2013-05-28T21:28:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.eloriente.net\/home\/?p=12388"},"modified":"2013-05-30T12:33:16","modified_gmt":"2013-05-30T18:33:16","slug":"la-vivienda-vertical-solucion-o-negocio","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.eloriente.net\/home\/2013\/05\/28\/la-vivienda-vertical-solucion-o-negocio\/","title":{"rendered":"La vivienda vertical \u00bfsoluci\u00f3n o negocio?"},"content":{"rendered":"

Por: Rafael Valdivia<\/a><\/p>\n

Si bien el crecimiento en la industria de la construcci\u00f3n no ha sido el que las mismas empresas desarrolladoras esperaban, su margen de utilidad y expansi\u00f3n sigue siendo a\u00fan grande, \u00bfEn d\u00f3nde est\u00e1 el problema de la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda en M\u00e9xico?.<\/p>\n

En el a\u00f1o 2000 el ingreso menor a 3 salarios m\u00ednimos en el pa\u00eds representaba e…l 40.7% de la PEA ocupada, sin embargo para el a\u00f1o 2010 este porcentaje alcanz\u00f3 el 57.34% seg\u00fan el reporte de agosto del 2012 del Centro de An\u00e1lisis Multidisciplinario de la UNAM. Este indicador demuestra que m\u00e1s del 50% de la PEA ocupada formal y un casi 30% de la PEA que se encuentra en la informalidad a\u00fan no se encuentra \u00abarropada\u00bb por la pol\u00edtica p\u00fablica para acceder a una vivienda \u00abdigna\u00bb como lo anunci\u00f3 recientemente el presidente Pe\u00f1a Nieto.<\/p>\n

En los \u00faltimos 20 a\u00f1os se han incorporado a la agenda p\u00fablica un sinn\u00famero de iniciativas para detonar la oferta de vivienda nueva, sobre todo a los sectores con menores ingresos. La aplicaci\u00f3n de los diversos programas para \u00abincentivar\u00bb la producci\u00f3n de la vivienda nos obligan a pensar, para qui\u00e9nes est\u00e1 dirigida esta iniciativa del actual gobierno.<\/p>\n

Ya Alberto R\u00e9bora coment\u00f3 acertadamente que las empresas desarrolladoras reconocen que \u201cdependen de la disponibilidad de financiamiento hipotecario de organismos gubernamentales para sus ventas de vivienda de inter\u00e9s social y media baja, tales como el INFONAVIT, la SHF y el FOVISSSTE\u201d.<\/p>\n

Sin embargo agregar\u00eda que la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda tambi\u00e9n ha ca\u00eddo en esta forma \u00abperversa mercantil\u00bb de resolver el problema \u00abofertando\u00bb m\u00e1s cr\u00e9dito \u00abbarato\u00bb y de f\u00e1cil acceso.<\/p>\n

Efectivamente, esto resuelve muy lentamente el problema del abatimiento del d\u00e9ficit, sin embargo las directamente beneficiadas son las empresas desarrolladoras muchas de ellas ya \u00abbursatilizadas\u00bb y que esto les permite la capitalizaci\u00f3n inmediata sin riesgo y si can grandes beneficios.<\/p>\n

Digamos que las empresas desarrolladoras de vivienda como dir\u00edan los economistas cl\u00e1sicos \u00abrealizan la mercanc\u00eda\u00bb\u00bb bajo la protecci\u00f3n del financiamiento p\u00fablico amparadas por una aparente \u00abpol\u00edtica de estado\u00bb de beneficio al trabajador de menores ingresos.<\/p>\n

Esto es realmente falso, veamos por qu\u00e9. En un estudio realizado en el 2010 por el Instituto Estatal de Vivienda de Chihuahua y replicado por otros tantos Institutos a nivel nacional, demostr\u00f3 que la vivienda nueva promovida en los \u00faltimos 10 a\u00f1os por esa entidad federativa y principalmente financiada por el INFONAVIT arroj\u00f3 cifras del 15 al 30 % de abandono o desocupaci\u00f3n total dependiendo del tipo de ciudad en donde se hab\u00edan anclado dichas inversiones. Lo que fortalece el dato de que hoy d\u00eda existan m\u00e1s de 5 millones de viviendas deshabitadas o desocupadas en el pa\u00eds, discusi\u00f3n que inici\u00f3 acertadamente en su momento el Dr. Alfonso Iracheta.<\/p>\n

Por tal motivo, se puede considerar que el problema no es darle vivienda a la poblaci\u00f3n de menor ingreso, sino seguir \u00abengordando\u00bb los grandes negocios de los desarrolladores, ahora a\u00fan m\u00e1s bajo la pol\u00edtica de la llamada \u00abvivienda vertical\u00bb anunciada recientemente por el presidente Pe\u00f1a Nieto. El suelo en la periferia para la localizaci\u00f3n de las nuevas zonas habitacionales ha empezado a traer \u00abdeseconom\u00edas de escala\u00bb a los propios desarrolladores. El mercado de la vivienda perif\u00e9rica es m\u00e1s viable para la invasi\u00f3n que para el negocio.<\/p>\n

Bajo estas condiciones la vivienda vertical est\u00e1 dirigida a segmentos de ingresos medios y altos en espacios urbanos altamente especulados. \u00bfHacia all\u00e1 va la pol\u00edtica p\u00fablica de vivienda?. Efectivamente este tipo de desarrollos es m\u00e1s rentable. Como dato recordemos que entre el a\u00f1o 2000 y 2008 en la ZMVM se identific\u00f3 que la oferta principal de vivienda se encontraba focalizada en los segmentos tipo E (econ\u00f3mica), VIS (Vivienda de Inter\u00e9s Social) y POP (Popular), cuyo total acumulado ascendi\u00f3 al 73% del volumen total, pero s\u00f3lo represent\u00f3 el 33% del valor de inversi\u00f3n total. Esto quiere decir que la masa de capital se encuentra b\u00e1sicamente en la vivienda llamada RP (Residencial Plus) y R (Residencial), en ambas se invierte m\u00e1s del 44% del recurso, mucho de ello proveniente de la Banca Privada y otro tanto del sector p\u00fablico.<\/p>\n

La falacia de la pol\u00edtica p\u00fablica en torno a la producci\u00f3n de la vivienda queda al descubierto. Producimos vivienda para engordar los negocios y no como parte de una verdadera pol\u00edtica p\u00fablica para abatir el d\u00e9ficit o en su caso para mejorar las condiciones de la vivienda actual.<\/p>\n

Los planificadores urbanos tenemos la obligaci\u00f3n de ir descubriendo estas contradicciones y dar el salto para proponer una discusi\u00f3n cr\u00edtica y no pasiva.<\/p>\n

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A\u00a0manera de conclusi\u00f3n:<\/strong><\/p>\n

a. Existe una p\u00e9rdida paulatina en la importancia del papel social en la producci\u00f3n de la vivienda y en contraposici\u00f3n, existe una mayor importancia en rescatar los aspectos \u201cecon\u00f3micos – financieros\u201d en la producci\u00f3n de la vivienda y en la pol\u00edtica habitacional.<\/p>\n

b. Existe tambi\u00e9n, una mayor importancia en la participaci\u00f3n del sector financiero a trav\u00e9s de la banca privada y el otorgamiento de recursos fiscales en la promoci\u00f3n de los programas de vivienda.<\/p>\n

c. Se pierde paulatinamente la pol\u00edtica de atenci\u00f3n a los sectores de menores recursos y se reorienta a la atenci\u00f3n de cr\u00e9ditos \u00abcaros\u00bb en donde la vivienda de \u00abInter\u00e9s Social\u00bb pr\u00e1cticamente desaparecer\u00e1 para convertirse en pol\u00edtica de promoci\u00f3n de vivienda media y residencial.<\/p>\n

d. La regulaci\u00f3n en el mercado de precios de la vivienda por parte de estado, cada vez es menor, dejando al sector privado estimar los precios y costos de producci\u00f3n, el estado a trav\u00e9s de los organismos de financiamiento, como el INFONAVIT, FOVISSSTE, entre otros, han ajustados los rangos del financiamiento a la alza, y han disminuido las condiciones sociales de m\u00ednimos de bienestar en la llamada vivienda popular y de inter\u00e9s social.<\/p>\n

e. La promoci\u00f3n privada ha aumentado considerablemente, con el aumento de los esquemas m\u00e1s \u201cflexibles\u201d de financiamiento mixto (COFINAVIT) al sector habitacional, han aumentado las empresas encargadas del desarrollo de este tipo de segmento en la vivienda.<\/p>\n

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Foto: martingarri<\/a>, Algunos derechos reservados<\/a><\/dt>\n<\/dl>\n<\/div>\n\n\t\t\t
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