La vivienda vertical ¿solución o negocio?

Por: Rafael Valdivia

Si bien el crecimiento en la industria de la construcción no ha sido el que las mismas empresas desarrolladoras esperaban, su margen de utilidad y expansión sigue siendo aún grande, ¿En dónde está el problema de la política pública de vivienda en México?.

En el año 2000 el ingreso menor a 3 salarios mínimos en el país representaba e…l 40.7% de la PEA ocupada, sin embargo para el año 2010 este porcentaje alcanzó el 57.34% según el reporte de agosto del 2012 del Centro de Análisis Multidisciplinario de la UNAM. Este indicador demuestra que más del 50% de la PEA ocupada formal y un casi 30% de la PEA que se encuentra en la informalidad aún no se encuentra «arropada» por la política pública para acceder a una vivienda «digna» como lo anunció recientemente el presidente Peña Nieto.

En los últimos 20 años se han incorporado a la agenda pública un sinnúmero de iniciativas para detonar la oferta de vivienda nueva, sobre todo a los sectores con menores ingresos. La aplicación de los diversos programas para «incentivar» la producción de la vivienda nos obligan a pensar, para quiénes está dirigida esta iniciativa del actual gobierno.

Ya Alberto Rébora comentó acertadamente que las empresas desarrolladoras reconocen que “dependen de la disponibilidad de financiamiento hipotecario de organismos gubernamentales para sus ventas de vivienda de interés social y media baja, tales como el INFONAVIT, la SHF y el FOVISSSTE”.

Sin embargo agregaría que la política pública de vivienda también ha caído en esta forma «perversa mercantil» de resolver el problema «ofertando» más crédito «barato» y de fácil acceso.

Efectivamente, esto resuelve muy lentamente el problema del abatimiento del déficit, sin embargo las directamente beneficiadas son las empresas desarrolladoras muchas de ellas ya «bursatilizadas» y que esto les permite la capitalización inmediata sin riesgo y si can grandes beneficios.

Digamos que las empresas desarrolladoras de vivienda como dirían los economistas clásicos «realizan la mercancía»» bajo la protección del financiamiento público amparadas por una aparente «política de estado» de beneficio al trabajador de menores ingresos.

Esto es realmente falso, veamos por qué. En un estudio realizado en el 2010 por el Instituto Estatal de Vivienda de Chihuahua y replicado por otros tantos Institutos a nivel nacional, demostró que la vivienda nueva promovida en los últimos 10 años por esa entidad federativa y principalmente financiada por el INFONAVIT arrojó cifras del 15 al 30 % de abandono o desocupación total dependiendo del tipo de ciudad en donde se habían anclado dichas inversiones. Lo que fortalece el dato de que hoy día existan más de 5 millones de viviendas deshabitadas o desocupadas en el país, discusión que inició acertadamente en su momento el Dr. Alfonso Iracheta.

Por tal motivo, se puede considerar que el problema no es darle vivienda a la población de menor ingreso, sino seguir «engordando» los grandes negocios de los desarrolladores, ahora aún más bajo la política de la llamada «vivienda vertical» anunciada recientemente por el presidente Peña Nieto. El suelo en la periferia para la localización de las nuevas zonas habitacionales ha empezado a traer «deseconomías de escala» a los propios desarrolladores. El mercado de la vivienda periférica es más viable para la invasión que para el negocio.

Bajo estas condiciones la vivienda vertical está dirigida a segmentos de ingresos medios y altos en espacios urbanos altamente especulados. ¿Hacia allá va la política pública de vivienda?. Efectivamente este tipo de desarrollos es más rentable. Como dato recordemos que entre el año 2000 y 2008 en la ZMVM se identificó que la oferta principal de vivienda se encontraba focalizada en los segmentos tipo E (económica), VIS (Vivienda de Interés Social) y POP (Popular), cuyo total acumulado ascendió al 73% del volumen total, pero sólo representó el 33% del valor de inversión total. Esto quiere decir que la masa de capital se encuentra básicamente en la vivienda llamada RP (Residencial Plus) y R (Residencial), en ambas se invierte más del 44% del recurso, mucho de ello proveniente de la Banca Privada y otro tanto del sector público.

La falacia de la política pública en torno a la producción de la vivienda queda al descubierto. Producimos vivienda para engordar los negocios y no como parte de una verdadera política pública para abatir el déficit o en su caso para mejorar las condiciones de la vivienda actual.

Los planificadores urbanos tenemos la obligación de ir descubriendo estas contradicciones y dar el salto para proponer una discusión crítica y no pasiva.

 

A manera de conclusión:

a. Existe una pérdida paulatina en la importancia del papel social en la producción de la vivienda y en contraposición, existe una mayor importancia en rescatar los aspectos “económicos – financieros” en la producción de la vivienda y en la política habitacional.

b. Existe también, una mayor importancia en la participación del sector financiero a través de la banca privada y el otorgamiento de recursos fiscales en la promoción de los programas de vivienda.

c. Se pierde paulatinamente la política de atención a los sectores de menores recursos y se reorienta a la atención de créditos «caros» en donde la vivienda de «Interés Social» prácticamente desaparecerá para convertirse en política de promoción de vivienda media y residencial.

d. La regulación en el mercado de precios de la vivienda por parte de estado, cada vez es menor, dejando al sector privado estimar los precios y costos de producción, el estado a través de los organismos de financiamiento, como el INFONAVIT, FOVISSSTE, entre otros, han ajustados los rangos del financiamiento a la alza, y han disminuido las condiciones sociales de mínimos de bienestar en la llamada vivienda popular y de interés social.

e. La promoción privada ha aumentado considerablemente, con el aumento de los esquemas más “flexibles” de financiamiento mixto (COFINAVIT) al sector habitacional, han aumentado las empresas encargadas del desarrollo de este tipo de segmento en la vivienda.

 

Foto: martingarri, Algunos derechos reservados

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